세제개편안 세금계산기
2026 세제개편안,
우리집 세금은
얼마나 달라질까요?
단지·평형만 고르면 현행 세법과 '27·'28·'29년 세금을 한 번에 비교해요. 로그인 없이 30초면 끝나요.
한눈에 보기
공제는 늘지만 과세표준이 더 커져서 고가·다주택일수록 세금이 오릅니다.
- 종부세 기본공제거주용 1주택 기준
- 12억14억부담↓
- 공정시장가액비율종합부동산세 기준
- 60%70~80%부담↑
- 종부세 세율 기준'28년부터 일원화
- 주택 수주택가액기준 변경
- 종부세 세액공제 한도1세대 1주택 · '28년부터
- 없음600만원부담↑
※ 국회 심의 전 정부안(2026.9.1 국무회의 의결) 기준 추정치입니다. 확정 법률과 다를 수 있어요.
출처: 기획재정부 「2026 세제개편안」 정부안 (2026.9.1 국무회의 의결)
2026 세제개편안, 무엇이 달라지나요
종부세 기본공제 12억 → 14억
거주용 1주택의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 늘어납니다. 실제로 살지 않는 1주택은 8월 발표안에서 9억원으로 줄일 예정이었지만 9월 국무회의 정부안에서 12억원 현행 유지로 정리됐습니다. 다주택은 4억원을 기준으로 거주용 주택가액 비율만큼 더해 계산하는 방식으로 바뀝니다.
| 구분 | 현행 | 개정안 ('27~) |
|---|---|---|
| 거주용 1주택 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 | 12억원 | 12억원 (현행 유지) |
| 그 외 (다주택) | 9억원 | 4억원 + 거주용 주택가액 비율에 따른 추가공제 |
공정시장가액비율 60% → 70%/80%
공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 곱해 과세표준을 만드는 비율입니다. 종합부동산세만 오르고 재산세는 60%로 그대로예요. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택 이상은 2028년부터 80%가 적용됩니다.
| 구분 | 현행 | '27 | '28~ |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 · 지방 1~2주택자 | 60% | 70% | 70% |
| 3주택 이상 · 조정대상지역 보유자 | 60% | 70% | 80% |
| 재산세 (개편 대상 아님) | 60% | 60% | 60% |
종부세 세율, 주택 수 기준 → 주택가액 기준
지금은 3주택 이상인지에 따라 세율표가 갈리지만, 2028년부터는 주택 수와 관계없이 주택가액 하나로 세율이 정해집니다. 2027년에는 6~12억 구간이 1.0%에서 1.3%로 먼저 오릅니다.
| 과세표준 | 현행 1·2주택 | 현행 3주택+ | '27 1·2주택 | '28~ 전체 |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3~6억원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6~12억원 | 1.0% | 1.0% | 1.3% | 1.3% |
| 12~25억원 | 1.3% | 2.0% | 1.5% | 2.0% |
| 25~50억원 | 1.5% | 3.0% | 2.0% | 3.0% |
| 50~94억원 | 2.0% | 4.0% | 2.7% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% | 3.5% | 5.0% |
1세대1주택 세액공제 개편 (금액 한도 신설)
연령별 공제는 그대로지만 기간별 공제가 보유 기준에서 거주 기준으로 바뀝니다. 2027년은 보유·거주 중 유리한 쪽을 고를 수 있고, 2028년부터는 거주 기간만 인정됩니다. 합산 공제율 상한 80%는 유지하되 금액 한도가 새로 생깁니다.
| 구분 | 현행 | '27 | '28~ |
|---|---|---|---|
| 연령별 | 60세~ 20% / 65세~ 30% / 70세~ 40% | 동일 | 동일 |
| 기간별 | 보유 5년~ 20% / 10년~ 40% / 15년~ 50% | 보유·거주 중 유리한 쪽 선택 | 거주 5년~ 20% / 10년~ 40% / 15년~ 50% |
| 금액 한도 | 없음 | 800만원 | 600만원 |
세부담 상한 150% 현행 유지
직전 연도에 낸 보유세 대비 올해 세액이 넘을 수 없는 한도입니다. 8월 발표안은 150%에서 200%로 넓히는 내용이었지만, 9월 국무회의 정부안에서 150% 현행 유지로 되돌아갔습니다. 이 계산기는 직전 연도 세액을 알 수 없어 상한 적용 전 금액을 보여줍니다.
장기보유특별공제 → 장기거주공제 전환
1세대 1주택 양도세의 장기보유특별공제가 거주 기간 중심으로 바뀝니다. 2029년부터는 거주 8%/년만 인정되고 보유 기간은 반영되지 않습니다. 최대 10년·80%는 유지하되 공제 금액 한도가 생깁니다.
| 구분 | '27 | '28 | '29~ |
|---|---|---|---|
| 공제율 | 거주 4%/년 + 보유 4%/년 | 거주 6%/년 + 보유 2%/년 | 거주 8%/년 |
| 최대공제 | 10년, 80% | 10년, 80% | 10년, 80% |
| 공제한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
양도세 기본공제 250만 → 2,500만원
10년 이상 거주한 1세대 1주택이고 양도가액이 30억원 이하이면 연 2,500만원까지 공제받습니다. 그 외에는 기존과 같이 연 250만원입니다.
다주택 양도세 중과 한시 완화
조정대상지역 다주택자의 양도세 중과세율이 2027~2028년에 한시적으로 낮아졌다가 2029년에 현행 수준으로 돌아옵니다.
| 구분 | 현행 | '27 | '28 | '29 |
|---|---|---|---|---|
| 2주택자 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
자주 묻는 질문
› 종부세 기본공제가 14억으로 오르는데 왜 세금이 늘어나나요?
거주용 1주택은 기본공제가 늘지만 공정시장가액비율이 60%에서 70~80%로 함께 오르기 때문입니다. 공시가격에서 공제를 뺀 금액에 더 큰 비율을 곱하게 되어, 공시가격이 높을수록 공제 확대분보다 과세표준 증가분이 커집니다. 거주용 1주택은 세금이 줄어드는 경우도 있습니다.
› 공정시장가액비율이 뭔가요?
공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 곱해 과세표준을 만드는 비율입니다. 이 비율이 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세금이 늘어납니다. 이번 개편안은 종합부동산세 비율만 올리고 재산세 비율 60%는 그대로 둡니다.
› 거주용 1주택과 비거주 1주택은 어떻게 구분하나요?
보유한 집에 실제로 거주하고 있는지로 나뉩니다. 정부안 기준 거주용 1주택은 기본공제가 14억원으로 늘어나고, 비거주 1주택은 12억원으로 현행과 같습니다. 같은 1주택이라도 거주 여부에 따라 세금 방향이 갈릴 수 있어 계산기에서 거주 여부를 꼭 선택해 주세요.
› 언제부터 적용되나요?
정부안은 2027년부터 단계적으로 시행됩니다. 공정시장가액비율과 기본공제는 2027년부터, 종부세 세율 일원화와 공정시장가액비율 80% 구간은 2028년부터, 장기거주공제 전환은 2029년부터 적용됩니다. 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다.
› 장기보유특별공제가 없어지나요?
없어지지 않고 거주 기간 중심으로 바뀝니다. 2027년은 거주 4%와 보유 4%를 함께 인정하고, 2028년은 거주 6%·보유 2%, 2029년부터는 거주 8%만 인정합니다. 최대 10년·80% 한도는 유지되지만 공제 금액 한도가 새로 생깁니다.
› 다주택자 양도세 중과는 완화되나요?
조정대상지역 다주택자 중과세율이 2027년과 2028년에 한시적으로 낮아집니다. 2주택자는 +20%p에서 +5%p·+10%p로, 3주택 이상은 +30%p에서 +10%p·+15%p로 완화되었다가 2029년에 현행 수준으로 돌아옵니다.
› 이 계산 결과를 신고에 써도 되나요?
참고용 추정치입니다. 국회 심의 전 정부안(2026.9.1 국무회의 의결) 기준이고, 부부 공동명의·합산배제·도시지역분 재산세·지역자원시설세·세부담 상한은 반영하지 않았습니다. 실제 신고나 법률적 의사결정은 세무대리인과 상담해 주세요.
› 부부 공동명의는 어떻게 계산되나요?
이 계산기는 단독명의를 기준으로 계산합니다. 부부 공동명의는 지분별로 각자 과세되고 1세대 1주택 특례를 선택할 수도 있어 결과가 달라집니다. 공동명의 계산은 세무대리인과 상담하시는 편이 정확합니다.